10 Sep CONSEJOS PARA INVERTIR EN INMOBILIARIA
Qué saber antes de comprar una vivienda como inversión
1. La ubicación es muy importante
Es uno de los factores más relevantes, sino el más importante. Lo cierto es que los precios en zonas con alta demanda suelen ser elevados, pero así mismo, estos inmuebles poseen un público constante y los precios tienden a subir.
Uno de los motivos por los que suben o bajan estos precios dependen de la oferta de suelo disponible para construir.
Es importante tener muy en cuenta zonas con buenos servicios, transporte, conexiones, futuro desarrollo urbanístico y sin problemas como ocupaciones, entorno social o proyectos planeados que puedan afectar la calidad de vida de la zona.
Además, en caso de que vayas a destinar la vivienda al alquiler, debes evaluar el perfil de inquilino que buscas: familias, estudiantes, profesionales, alquiler temporal vacacional (Cada perfil exige necesidades distintas de vivienda).
2. Realizar un estudio de mercado
Antes de lanzarte a comprar una propiedad como inversión, es fundamental realizar un estudio del mercado inmobiliario en la zona que te interesa. Conocer los precios de la zona, la evolución histórica y las previsiones futuras.
Consulta fuentes fiables, como valoradores y comparatívas con los precios por metro cuadrado de alrededor (cuidado con esto porque los anunciantes suelen poner los metros cuadrados construidos y no los útiles y puede haber grandes diferencias en los estados de los pisos, así como que sean exteriores o interiores, que tengan o no ascensor, las zonas comunes, etc.
3. Elegir una hipoteca
La mayoría de los inversores recurren a la financiación bancaria para adquirir propiedades. Por ello, escoger la hipoteca adecuada es clave para calcular la rentabilidad.
Analiza qué tipo de interés te conviene más según tus objetivos. Hipoteca a tipo fija, que puede darte mayor tranquilidad a largo plazo, aunque suelen tener un interés algo superior. Hipoteca variables podrían beneficiarte si prevés que los tipos de interés bajarán en el futuro, pero asumes el riesgo de posibles incrementos, e incluso mixta.
Además, no olvides considerar otros factores como las comisiones, los productos vinculados obligatorios (seguros, tarjetas) y la duración del préstamo.
4. Revisar la fiscalidad
Al adquirir una vivienda de obra nueva, es obligatorio pagar el IVA, cuyo porcentaje depende del tipo de inmueble: un 21% en el caso de locales comerciales, un 10% para viviendas nuevas y un 4% si se trata de viviendas de protección oficial. Este impuesto también incluye garajes y anexos, siempre que no superen las dos plazas por vivienda.
Además del IVA, en la compraventa de obra nueva se debe abonar el AJD (impuesto sobre actos jurídicos documentados). Esta cuantía puede variar según la Comunidad Autónoma (habitualmente entre el 0,5% y el 1,5% del precio de venta).
En cambio, si la propiedad es de segunda mano, no se aplica el IVA, pero sí se debe pagar el ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales), que también depende de la Comunidad Autónoma y suele situarse entre el 6% y el 11%. A este impuesto se suma, nuevamente, el AJD.
A estos tributos hay que añadir otros gastos asociados al proceso de compraventa, como los honorarios notariales y los gastos de gestión.
También se deben considerar costes asociados a la vivienda para evitar sorpresas, como las cuotas de la comunidad, el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) o las tasas de basura.
Por otro lado, si se quiere comprar una casa para después venderla en unos años, hay que saber que al vender hay que pagar impuestos
- IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas): Se paga si se obtiene una ganancia patrimonial (es decir, si se vende por más de lo que costó). El importe tributa en función del beneficio, con tipos que van del 19 al 28%.
- Plusvalía municipal: Este impuesto local grava el aumento del valor del suelo desde la compra hasta la venta. Se calcula según el valor catastral, los años de propiedad y el coeficiente municipal.
5. Vivienda nueva, de segunda mano o a reformar
Cada opción tiene sus ventajas y riesgos:
- Obra nueva: Requiere menos mantenimiento en los primeros años, lo que facilita su gestión y reduce costes. Además, cuenta con mejores calidades, eficiencia energética y garantías del promotor. No obstante, su precio por metro cuadrado suele ser más elevado y en muchas ocasiones hay que esperar varios meses (incluso años) hasta que la vivienda esté terminada.
- Vivienda de segunda mano: Habitualmente más asequible y permite entrar en zonas más consolidadas donde ya no se construye. Muchas veces está lista para habitar o alquilar de forma inmediata. Sin embargo, hay que prestar atención al estado del inmueble, ya que podría requerir reformas o reparaciones que afecten al presupuesto.
- Casa a reformar: Esta opción puede ofrecer grandes oportunidades de revalorización si se acierta con la reforma. Comprar más barato, mejorar el inmueble y vender o alquilar por un precio más alto es una estrategia habitual. Eso sí, hay que tener en cuenta el coste, la duración de la obra, las licencias y posibles imprevistos.
6. Define una estrategia de inversión
Existen varios enfoques posibles:
- Alquiler tradicional: Compras para alquilar a inquilinos a largo plazo. Esto puede ofrecer ingresos estables, y una menor gestión.
- Alquiler turístico: Mayor rentabilidad por noche, pero mayor volatilidad, normas restrictivas y más gestión.
- Comprar, reformar y vender (Flipping). Puede ser sinónimo de plusvalías del 20–50%, o de perder dinero. Se deben tener en cuenta todos los puntos anteriores antes de llevar a cabo la adquisición.
7. Evalúa la rentabilidad esperada y el horizonte temporal
Antes de invertir, haz cálculos realistas sobre la rentabilidad bruta y neta que puedes obtener. La rentabilidad bruta se calcula dividiendo el ingreso anual del alquiler entre el precio de compra de la vivienda y multiplicando por 100. Pero la rentabilidad neta es la que realmente importa: incluye todos los gastos (hipoteca, impuestos, comunidad, seguros, mantenimiento, periodos sin inquilino, etc.).
- ¿Vas a mantener la vivienda alquilada durante 10, 15 o más años?
- ¿O quieres reformar y vender en tres o cinco años?
Cuanto más corto sea el horizonte, más importante será acertar con la compra y controlar bien todos los gastos. Conviene no endeudarse en exceso, por si el mercado cae y se necesita vender rápido.
Como todas las inversiones, comprar un inmueble conlleva un gran riesgo. Por ejemplo, en los últimos años el Gobierno de España ha metido el pie en el sector del alquiler, dificultando los desahucios y reduciendo la oferta, lo que puede ser un arma de doble filo. Menos oferta, precios más altos. ¿Pero con qué nos sorprenderán en el futuro?