25 Oct Cómo funcionan las subastas del BOE
Una guía sobre cómo funcionan las subastas del BOE: procedimiento y pasos, documentos e información necesaria y consejos.
Publicación de las subastas en el portal del BOE (viviendas, garajes, vehículos)
Diariamente, el BOE publica bienes a subastar en el portal electrónico de subastas del B.O.E. Cada subasta tiene una duración de 20 días, pasado ese tiempo no se podrán presentar nuevas pujas. Asímismo, cada una está dotada con un número de identificación único asignado al expediente en que se ha acordado
Para acceder al portal y ver las subastas, es necesario deben estar dado de alta como usuario del sistema. Para ello se necesita un certificado de firma electrónica, que se consigue en Fábrica Nacional de Moneda y Timbre.
La subasta se abre a partir de las veinticuatro horas siguientes al momento en que se haya publicado su anuncio en el Boletín Oficial del Estado.
Estudio y selección de la subasta
Todos los inmuebles son publicados independientemente del lugar (se publican en toda España), su estado y sus cargas. Por tanto, se hace imprescindible realizar un estudio minucioso de cada inmueble y filtrar aquellos que pueden ser operaciones rentables y descartar aquellos cuyo coste seguramente sobrepase los costes o, simplemente, no merezcan la pena respecto a la adquisición de un inmueble de obra nueva o segunda mano.
Para analizar correctamente los inmuebles será necesario obtener documentos que aporten toda la información del bien.
Estudio de cargas y deudas
La documentación que nos aportará la información para conocer sus posibles cargas y deudas son:
– Edicto: Este documento creado por el juzgado contiene los datos más relevantes de la subasta.
– Nota simple: Este documento informa de las cargas registradas que tiene el bien. Para confirmar la veracidad de estos datos, hay que comprobar que el documento está actualizado a la fecha de la subasta.
– Certificado de cargas. Este documento informa de la carga por la que el inmueble ha salido a subasta. El problema está en que no siempre el BOE ofrece este documento.
– Otros datos: es importante tener en cuenta los peores escenarios posibles para calcular la rentabilidad que podrá ofrecer el inmueble, como la posible reforma, las deudas de la comunidad, IBI, etc.
Estudio de la posesión
Este paso es muy importante ya que hay muchos escenarios a los que nos podemos enfrentar (ocupación, vivienda destrozada, etc.). Para ello, es recomendable hacer una visita al inmueble. Aunque lo normal es no poder acceder a él, preguntar a los vecinos, porteros, ver el edificio nos puede servir para conseguir información valiosa (si está vacío, el estado del edificio o del exterior del propio inmueble, etc.)
Cálculo de la puja máxima y estudio de la adjudicación directa
Los estudios previos permitirán calcular la cantidad máxima por la que merece la pena pujar y que permita conseguir que el remate final sea a su nombre después de obtener la puja máxima.
Acceder a la subasta y participar
Ingreso del depósito
Para poder participar en una subasta del BOE es necesario hacer un depósito bancario en un plazo máximo de 48 horas antes del fin de la subasta. La cantidad del depósito será fijada por la autoridad gestora, que será aquella que constituya el 5% del valor del inmueble subastado. Este paso se pide para comprobar la capacidad económica para hacer frente a las pujas que realizar.
Puja
Las pujas se envían telemáticamente al Portal de Subastas del B.O.E., que devuelve un acuse técnico que contiene un sello de tiempo, con la cuantía, fecha y hora exacta de la recepción de la postura.
El postor debe indicar si consiente o no la reserva de postura a que se refiere el párrafo segundo del apartado 1 del artículo 652 de la L.E.C. También tendrá que indicar si puja en nombre propio o en nombre de un tercero.
Adjudicación de la subasta
Cuando se haya obtenido el remate a los 40 días, será solicitado al ganador el resto de la cantidad reclamada.
Después, habrá que registrar la propiedad a nombre del adjudicatario y solicitar la posesión a su nombre.
Si trabaja con InmoSubastas, nosotros nos encargaremos posteriormente de la interacción con los organismos judiciales pertinentes (letrado y procurador).
Pérdida de la subasta
En subastas no superadas el depósito será devuelto íntegramente a las 24-72 horas del fin de la misma (días hábiles).
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